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妻子的聲明,簽字容易反悔難

委托妻子賣房,可妻子簽完合同后,丈夫卻認為價格偏低,拒絕追認。丈夫以為,反悔能及時止損,沒想到卻付出了更大的代價。

家住廈門的陳長庚是個生意人,事事都精打細算。然而,這一次他卻失算了。2018年底,隨著廈門中院做出終審判決,他雖然如愿撤銷了房屋買賣合同,但妻子張萍卻要賠償買房人50萬元。這究竟是怎么回事呢?

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丈夫生意忙,委托妻子賣房產

事情還要從兩年前說起,那時陳長庚打算拓展生意,為有足夠的資金周轉,他計劃賣掉一處閑置的婚前房產。可陳長庚平時比較忙,又經常出差,根本沒有時間和精力去處理賣房的事,于是就讓妻子幫忙。

陳長庚給房子定價為350萬元,并囑咐妻子最好賣給付全款的買家。

張萍將房子委托給中介,她以為中介很快會帶來有人買房的消息,可一個月過去了,中介遲遲沒有動靜。張萍去中介詢問,對方表示房子的定價偏高,已經超過周邊房價的平均值,因此無人問津。在中介的建議下,張萍將房價調整到280萬元,為讓中介重點推銷自家房子,張萍還告訴中介家里做生意急需現金周轉,讓中介標注“房屋急賣”。

這一次,中介沒讓張萍失望。房子降價幾天后,中介帶來買家李倩。

李倩對房子的格局、位置和價格都比較滿意,她想交25萬元定金,并簽訂購房協議。張萍給丈夫打電話詢問,陳長庚剛好需要25萬元貨款周轉,他便同意了。

張萍收了李倩的定金,約定第二天到中介簽訂房屋買賣合同。可是,到了第二天陳長庚卻沒有來,他給妻子寫了一份委托賣房協議。張萍拿著兩人的結婚證、身份證和委托賣房協議給李倩看,表明丈夫實在太忙,無法趕過來簽訂合同,所以她代替丈夫簽字。

李倩是一個謹慎的人,見陳長庚沒來簽字,擔心其中有問題,因而也不想簽合同了,同時李倩還要求張萍雙倍返還定金。

為了穩住李倩,張萍便寫了一份《產權人未到場聲明》。她在聲明中承諾:陳長庚將于簽訂合同的當日晚上趕到中介簽字追認,如未能趕到中介簽字,其將于一周內提供關于出售上述房產的公證委托書。如果因為陳長庚不追認,導致房屋買賣合同無效,張萍將額外賠償李倩50萬元。

聲明有效,違反誠信要擔責

這份聲明讓李倩吃了定心丸,她和張萍簽訂了房屋買賣合同,雙方約定在陳長庚追認后,李倩將房款一次性轉到指定賬戶,陳長庚在收款5日內配合李倩辦理房屋過戶手續。

然而,李倩沒想到,合同簽訂后,陳長庚竟然反悔了。他既沒趕到中介簽字追認,也沒去公證處辦理賣房的委托公證書。

李倩幾次催促中介詢問,陳長庚夫婦一直拖著不給回復。一個月后,陳長庚資金周轉問題解決了,張萍便主動提出將25萬元定金還給李倩,并表示那套房子在丈夫名下,既然丈夫事后不追認,雙方簽訂的房屋買賣合同自然就無效了。
沒有買成房子,25萬元的定金還被陳長庚夫婦占用了一個月,李倩越想越氣,于是她告到廈門集美區法院,要求張萍賠償50萬元經濟損失。

法庭上,張萍辯解說,房子在陳長庚的名下,她只是受托賣房。可中介卻隱瞞了市場行情信息,誘使她調低了房價,以低于市場行情價的低價賣出,事后陳長庚認為售價過低,因而不同意對房屋買賣合同進行追認。因此,房屋買賣合同無效,中介也有責任,她不同意賠償李倩50萬元。

陳長庚也辯解說,妻子做出的《產權人未到場聲明》屬于房屋買賣合同的附屬合同。他作為房主,事后沒有追認房屋買賣合同,這份主合同就是無效的,既然主合同無效,附屬合同自然也是無效的。

法院審理后認為,代理人超越代理權,以被代理人名義訂立的合同,未經被代理人追認,對被代理人不發生效力,由行為人承擔責任。也就是說,張萍作為陳長庚的賣房代理人,她簽訂的房屋買賣合同,沒有經陳長庚簽字追認,那么這份房屋買賣合同對陳長庚就沒有約束力,房屋買賣合同是無效的。

不過,在這個案子中,房屋買賣合同與《產權人未到場聲明》并不是主要合同與附屬合同的關系,聲明是張萍對她越權代理后果應承擔責任而做出的約定。這份聲明是張萍自愿做出的,因而李倩有權依此要求她賠償50萬元。

2018年4月,集美區法院支持了李倩的主張,判決張萍賠償李倩50萬元。

收到判決后,張萍不服上訴到廈門中級法院。2018年12月,廈門中院駁回其上訴,維持了原判。

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